Bu Genel İşlem Koşulları (bundan sonra “GİK”), işletme sahibi Batu Karaoguz olan BATU Immobilien'in (bundan sonra “emlak firması”), Rhein-Main bölgesindeki gayrimenkullerin alımı, satımı, kiralanması veya hasılat kiralaması ile bağlantılı olarak iş verenlere yönelik tüm fırsat bildirme (Nachweis) ve aracılık (Vermittlung) faaliyetleri için geçerlidir.
§ 1 Tanımlar
Bu GİK anlamında tüketici, ağırlıklı olarak ne ticari ne de bağımsız mesleki faaliyetine atfedilebilecek bir amaçla hukuki işlem yapan her gerçek kişidir (§ 13 BGB). Girişimci, hukuki işlemi yaparken ticari veya bağımsız mesleki faaliyetini icra ederek hareket eden kişidir (§ 14 BGB). Aşağıda aksi belirtilmedikçe bu GİK hükümleri her iki kişi grubu için eşit şekilde geçerlidir; tüketicilere yönelik farklı özel düzenlemeler açıkça belirtilmiştir.
§ 2 Tekliflerin gizliliği
Emlak firması tarafından iş verene teslim edilen veya gönderilen gayrimenkul teklifleri, ilan dosyaları (ekspoze) ve diğer belgeler gizli tutulmalıdır ve yalnızca ilgili işin başlatılmasına yönelik kendi amacı için kullanılabilir. Emlak firmasının onayı olmadan üçüncü kişilere aktarılmasına izin verilmez. Emlak firması bu nedenle ispatlanabilir bir zarara uğrarsa, bu zarar gizliliği ihlal eden iş veren tarafından tazmin edilir; iş verenin hiç zarar oluşmadığını veya önemli ölçüde daha az zarar oluştuğunu ispat etme hakkı saklıdır.
§ 3 Üçüncü kişilerin verdiği bilgilerden sorumluluk
Emlak firması, iş veren ve üçüncü kişiler (ör. satıcı, kiraya veren) tarafından kendisine iletilen bilgileri en iyi bilgisi dahilinde aktarır; ancak kendisinin sorumlu olmadığı ölçüde bu bilgilerin doğruluğu ve eksiksizliği konusunda hiçbir garanti vermez. Emlak firmasının kast ve ağır ihmalden, esaslı sözleşme yükümlülüklerinin (kardinal yükümlülükler) ihlalinden ve hayata, vücut bütünlüğüne veya sağlığa zarar verilmesinden doğan zararlardan sorumluluğu bundan etkilenmez.
§ 4 Önceden bilgi sahibi olunması hâlinde bildirim yükümlülüğü
İş veren, sözleşme akdinin hazırlanması amacıyla kendisine bildirilen gayrimenkulü zaten biliyorsa, bunu emlak firmasına gecikmeksizin, en geç bildirimin kendisine ulaşmasından itibaren bir hafta içinde, önceden bilgi sahibi olmasının kaynağını ve tarihini belirterek bildirmek zorundadır. Böyle bir bildirimin yapılmaması hâlinde iş veren, sonradan sözleşme akdedilmesi durumunda dürüstlük kuralı gereği önceden bilgi sahibi olduğunu ileri süremez ve komisyonun tamamını ödemekle yükümlü kalır.
§ 5 Takip eden işlemlerde komisyon yükümlülüğü
İş verenin, emlak aracılık sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir yıl içinde emlak firması tarafından bildirilen veya aracılık edilen bir satıcı, kiraya veren veya hasılat kiraya veren ile akdettiği sözleşmeler de, bu sözleşme ile emlak firmasının ilk bildirim veya aracılık faaliyeti arasında ekonomik veya maddi bir bağlantı bulunması koşuluyla (takip eden, ikame, ek veya tamamlayıcı işlemler) komisyona tabidir. İlk aracılık hizmetiyle içerik bakımından ilişkisi olmayan salt zamansal bir bağlantı bunun için yeterli değildir.
§ 6 Farklı sözleşme akdi
Komisyon yükümlülüğü, ilk olarak bildirilen veya teklif edilen işlem yerine aynı taraflar arasında aynı veya esasen benzer nitelikteki bir gayrimenkule ilişkin, bundan farklı ancak ekonomik açıdan eşdeğer bir sözleşmenin akdedilmesi hâlinde de geçerlidir.
§ 7 Satın almada komisyon borçlusu ve muacceliyet
Komisyon, emlak firması tarafından bildirilen veya aracılık edilen satış sözleşmesinin geçerli şekilde akdedilmesiyle doğar ve muaccel olur.
Alıcı olarak hareket eden iş veren bir tüketiciyse ve sözleşme bir dairenin (mülk) veya müstakil bir evin satın alınmasına ilişkinse şu hüküm geçerlidir: Emlak firması hem satıcı hem de alıcı için bildirim veya aracılık hizmeti vermişse ya da yalnızca satıcı tarafından görevlendirilmişse, alıcının borçlu olduğu komisyon satıcının borçlu olduğu komisyonu aşamaz (§ 656c BGB). Bu durumda alıcının ödeme yükümlülüğü ancak satıcının kendi komisyon payını ödediğinin ispatlanmasıyla doğar.
Diğer tüm durumlarda – özellikle tacir olan iş verenlerde ve ticari gayrimenkuller veya konut kullanımı olmayan imarsız arsalar gibi diğer gayrimenkullerde – aksi kararlaştırılmadıkça komisyonu, emlak firmasını bildirim veya aracılık ile görevlendiren taraf öder.
§ 8 Satış komisyonunun tutarı
Bir satış sözleşmesinin bildirilmesi veya aracılığı için emlakçı komisyonu, birlikte satılan mobilya ve donanımlar dahil olmak üzere fiili satış fiyatının %3'ü artı yürürlükteki yasal KDV, şu anda KDV dahil %3,57'dir. § 656a BGB'nin uygulama alanı dışında kalan gayrimenkullerde (örneğin ticari gayrimenkuller, çok daireli binalar veya imarsız arsalar) ilgili gayrimenkulün ilan dosyasında belirtilen komisyon geçerlidir. Bu hüküm, emlak firmasının faaliyetinin buna sebep olduğu ölçüde, cebri icra yoluyla açık artırmada edinim için de kıyasen uygulanır.
Tüketicilerle yapılan ve bir daire veya müstakil ev hakkındaki bir sözleşmenin bildirilmesini ya da aracılığını konu alan emlak aracılık sözleşmeleri metin şekline tabidir (§ 656a BGB). Böyle bir sözleşmeye ilişkin sözlü yan anlaşmalar, metin şeklinde teyit edilmedikçe geçersizdir.
§ 9 Konutların kiralanması ve hasılat kirasında komisyon ("siparişi veren öder" ilkesi – Bestellerprinzip)
Konut niteliğindeki bir yere ilişkin kira sözleşmesinin bildirilmesi veya aracılığında yasal "siparişi veren öder" ilkesi (Bestellerprinzip) geçerlidir: Komisyon yalnızca emlak firmasını arama ile görevlendiren taraftan talep edilebilir (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz). Kiraya veren emlak firmasını görevlendirirse komisyonu ödemekle yalnızca kiraya veren yükümlüdür; komisyonun kiracıya yansıtılması hariç tutulmuştur. Kiraya verenin komisyonu, aksi kararlaştırılmadıkça 2 aylık net soğuk kira (yan giderler hariç) artı yürürlükteki yasal KDV, şu anda KDV dahil 2,38 aylık net soğuk kiradır.
Konut arayan kişi emlak firmasını arama ile görevlendirirse ve emlak firması daireyi sunma yetkisini kiraya verenden yalnızca bu görevlendirme nedeniyle alırsa (§ 2 Abs. 1a WoVermittG), konut arayanın borçlu olduğu komisyon 2 aylık kira (net soğuk kira) artı yasal KDV, şu anda KDV dahil 2,38 aylık net soğuk kiradır. Ayrıca hesaplanacak yan giderler dikkate alınmaz (§ 3 Abs. 2 WoVermittG). Konut aracılık sözleşmesi metin şekline tabidir (§ 2 Abs. 1 WoVermittG). Avans ve kayıt, yazışma veya masraf ücreti gibi başka ücretler talep edilmez (§ 2 Abs. 4, § 3 Abs. 3 WoVermittG).
Ticari alanların kiraya verilmesinde veya hasılat kirasına verilmesinde ve tacir olan iş verenlerde 1. cümledeki "siparişi veren öder" ilkesi uygulanmaz; bu durumlarda aksi kararlaştırılmadıkça komisyonu, emlak firmasını görevlendiren taraf öder.
§ 10 Mevcut sözleşme ilişkilerinin genişletilmesinde komisyon
Emlak firması tarafından aracılık edilen bir kira veya hasılat kirası sözleşmesinin akdedilmesinden sonra makul bir süre içinde aynı taraflar arasında ilgili gayrimenkulün satın alınması, aynı kiraya verenden başka bir alanın kiralanması veya ilk sözleşmenin başka şekilde genişletilmesi ya da içerik bakımından değiştirilmesi söz konusu olursa ve bunun emlak firmasının ilk faaliyetiyle ekonomik veya maddi bir bağlantısı varsa, bunun için yukarıdaki hükümlere göre komisyon muaccel olur. İlk kira veya hasılat kirası sözleşmesi için önceden ödenmiş bir komisyon bundan mahsup edilir.
§ 11 Sözleşmenin ifa edilmemesi
Geçerli şekilde kurulmuş bir sözleşmenin ifa edilmemesi – örneğin sonradan ortadan kaldırılması, iptali veya başka şekilde geri alınması yoluyla – emlak firmasının önceden doğmuş komisyon alacağını kural olarak etkilemez. Geri alma, emlak firmasının bizzat sorumlu olduğu bir duruma dayanıyorsa bu hüküm geçerli değildir.
§ 12 Değişikliklerin şekli ve kısmi geçersizlik şartı
Emlak aracılık sözleşmesinde ve bu genel işlem koşullarında yapılacak değişiklikler ve eklemelerin geçerli olması metin şekline bağlıdır (§ 126b BGB); bu hüküm, taraflar arasında bireysel olarak yapılan ve her zaman bu genel işlem koşullarından önce gelen anlaşmalar için geçerli değildir (§ 305b BGB).
Bu genel işlem koşullarının bazı hükümlerinin geçersiz olması veya sonradan geçersiz hâle gelmesi durumunda, diğer hükümlerin geçerliliği bundan etkilenmez. Taraflar, geçersiz hükmü, geçersiz hükmün ekonomik amacına en yakın düzenleme ile değiştirmeyi taahhüt eder.
§ 13 Yetkili mahkeme
İş veren tacir, kamu hukuku tüzel kişisi veya kamu hukukuna tabi özel bir varlık ise, emlak aracılık sözleşmesinden doğan veya bununla bağlantılı tüm uyuşmazlıklar için münhasır yetkili mahkeme, emlak firmasının iş merkezinin bulunduğu yerdir. İş veren tüketici ise yasal yetkili mahkemeler geçerlidir.