Die ersten Wochen: Was jetzt wichtig ist
Sie müssen nicht alles sofort entscheiden. Einige Punkte sollten Sie aber früh klären, damit keine Fristen verstreichen und die Immobilie keinen Schaden nimmt.
- Erbnachweis: Ein Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift weist Sie als Erben aus – gegenüber Bank, Grundbuchamt und späteren Käufern.
- Ausschlagung prüfen: Wer das Erbe nicht annehmen möchte, etwa weil Schulden überwiegen, hat dafür in der Regel nur sechs Wochen ab Kenntnis Zeit (§ 1944 BGB).
- Immobilie sichern: Gebäudeversicherung informieren, ein leerstehendes Haus regelmäßig kontrollieren und im Winter Frostschäden vorbeugen.
- Laufende Kosten weiterzahlen: Grundsteuer, Versicherungen und bei Eigentumswohnungen das Hausgeld laufen weiter.
Grundbuch berichtigen – innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei
Mit dem Erbfall wird das Grundbuch unrichtig: Eingetragen ist noch die verstorbene Person. Die Erben können die Berichtigung beim Grundbuchamt beantragen. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fallen dafür keine Gerichtsgebühren an. Auch für einen Verkauf brauchen Sie den Erbnachweis – es lohnt sich also, die Unterlagen früh zu beschaffen.
Mehrere Erben: Alle müssen mitziehen
Erben mehrere Personen, gehört das Haus allen gemeinsam. Verkaufen können die Miterben nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen – ein Weg, der meist länger dauert, Kosten verursacht und oft einen niedrigeren Erlös bringt als ein freihändiger Verkauf.
Was in der Praxis hilft: eine neutrale, nachvollziehbare Bewertung, auf die sich alle Erben verlassen können. Auf dieser Grundlage lässt sich entscheiden, ob gemeinsam verkauft wird oder ob ein Erbe die anderen auszahlt.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Familienheim
- Persönliche Freibeträge: Ehe- und eingetragene Lebenspartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €, Geschwister, Nichten und Neffen 20.000 €.
- Familienheim: Für Ehepartner bleibt das selbst bewohnte Haus steuerfrei, wenn sie es zehn Jahre weiter selbst nutzen. Für Kinder gilt das bis zu 200 m² Wohnfläche, wenn sie unverzüglich einziehen und zehn Jahre dort wohnen.
- Anzeigepflicht: Den Erwerb müssen Erben dem Finanzamt in der Regel innerhalb von drei Monaten anzeigen (§ 30 ErbStG).
- Verkauf: Hatte die verstorbene Person die Immobilie schon länger als zehn Jahre, ist ein Verkauf in der Regel steuerfrei – die Haltedauer wird den Erben angerechnet (§ 23 EStG).
Wichtig: Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater oder Rechtsanwälte. Diese Informationen sind allgemein und ohne Gewähr (Stand: November 2026). Steuerliche und rechtliche Fragen klären Sie bitte individuell mit Ihrer Steuerberaterin, Ihrem Steuerberater oder einer Anwältin bzw. einem Anwalt.
Behalten, vermieten oder verkaufen?
Ob Sie selbst einziehen, vermieten oder verkaufen, hängt von Ihrer Lebenssituation, vom Zustand der Immobilie und von Ihren Finanzen ab. Ein älteres Haus braucht oft eine Modernisierung, bevor es vermietet werden kann – und eine Erbengemeinschaft muss sich über jede größere Ausgabe einig sein. Viele Erben entscheiden sich deshalb für den Verkauf, sobald die Formalitäten erledigt sind.
So unterstützt BATU IMMOBILIEN
Wir bewerten die Immobilie neutral und nachvollziehbar für alle Erben, stellen die Unterlagen für den Verkauf zusammen und übernehmen Besichtigungen – auch wenn die Erben weit entfernt wohnen. Bis zum Notartermin halten wir alle Beteiligten gleichermaßen auf dem Laufenden.
Häufige Fragen
Wie lange habe ich Zeit, ein geerbtes Haus zu verkaufen?
Für den Verkauf selbst gibt es keine Frist. Beachten sollten Sie aber die Ausschlagungsfrist von in der Regel sechs Wochen, die Anzeige beim Finanzamt innerhalb von drei Monaten und die gebührenfreie Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein geerbtes Haus verkaufe?
Auf den Verkaufserlös fällt in der Regel keine Einkommensteuer an, wenn die verstorbene Person die Immobilie länger als zehn Jahre besessen hat. Unabhängig davon kann Erbschaftsteuer anfallen, wenn der Wert die Freibeträge übersteigt. Lassen Sie Ihren Fall von einer Steuerberatung prüfen.
Was passiert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigt?
Dann kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Meist ist eine Einigung auf Basis einer neutralen Bewertung für alle die bessere Lösung.
Eine Erbimmobilie besprechen
Wir nehmen uns Zeit, hören zu und erklären Ihnen und allen Miterben die nächsten Schritte.